Ev sahibi olmak da kiracı olmak da zorlaşacak

“Türkiye’de konut sahibi olmanın da, kiracı olmanın da maliyeti artacak. Bu fiyatlarda gerileme görmeyeceğiz. Mecburen kimi alışkanlıklarımızı değiştirmek zorunda kalacağız. Meskenlerimizi küçülteceğiz tahminen aile ve arkadaş ile konutumuzu daha fazla paylaşacağız” Bu kelamlar gayrimenkul iktisatçısı Dr. Ahmet Büyükduman’a ilişkin.

Son devirde Türkiye’nin en kıymetli gündem hususlarından biri, rekora koşan mesken fiyatları ve kira fiyatları. Bu durum istatistiklere de yansımış durumda. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) tarafından açıklanan Şubat 2022 devrine ait Konut Fiyat Endeksi bilgilerine nazaran endeks yıllık bazda yüzde 96.4 yükseliş gösterdi. Bu artış İstanbul özelinde yüzde 106.3, Ankara’da yüzde 97.1 ve İzmir’de yüzde 90.1 formunda gerçekleşti.

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) datalarına nazaran mart ayında yıllık enflasyon yüzde 60.14 olarak açıklanmıştı.

Emlak piyasasında enflasyonun bile üzerinde gerçekleşen ve suratına mahzur olunamayan bu artış için uzmanların ve dal temsilcilerinin ortak görüşü ise kısa vakitte bir güzelleşmenin sıkıntı olacağı tarafında.

Vatandaşın en çok merak ettiği soruların başında ise bu sorunun ne vakit biteceği geliyor.

“Konut arzında yaşanan ani düşüş. Bu düşüş sonrasında yeni konut inşasının süratle toparlanamaması. İnşaat maliyetlerinde son 2 yılda yüzde 300’ü bulan artış. Ucuz arsa bulma sorunu ve iktisattaki belgisiz ortam.”

İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) İdare Heyeti Lideri Nazmi Durbakayım haftalardır yaşanan krizin kaynağında yatan sorunları bu türlü sıralıyor.

Gayrimenkul kıymetler uzmanı olan Dr. Ahmet Büyükduman da Türkiye’nin yıllık ortalama 700 bin bandında yeni konut üretimine muhtaçlığı olduğunu ve bu talebin karşılanmasının birkaç yıldır sekteye uğradığını anlatıyor. Büyükduman’a nazaran konut arzı ve talebindeki dengesizlik fiyatları süratle üst çekti.

İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) İdare Heyeti Lideri Nazmi DurbakayımFotoğraf: privat

Talebin fazla, arzın ise düşük olduğu bir ortamda fiyatların düşmesini beklemenin “hayal etmek gibi” olduğunu söyleyen Nazmi Durbakayım ise Türkiye’nin bu mevzuda vakte muhtaçlığı olduğunu vurguluyor.

Vatandaşın rahat bir nefes alabilmesi için en az 3 yıl üzere bir vakit gerektiğini aktaran Durbakayım, “Konut süratli bir üretim süreci ile olmuyor. Bir konutu üretmek 3 yıl üzere bir mühlet gerektirebilir. Konut yoksa kiraların da yüksek olması olağan oluyor. Bunun tek tahlili var o da süratle konut üretmek. Bugün bunları konuşarak geç kalmadan tahlil üretmeye başlayabiliriz” diyor.

Fiyatlar daha da artacak

Durbakayım’a nazaran son devirde süratle artan satılık konut ve kiralık mesken fiyatları kısa vakitte gerilemeyecek. Durbakayım, bilakis hala fiyatların üst istikametli gideceğine işaret ediyor. Maliyetlerde artışın tam olarak yansıtılmadığını anlatan Durbakayım, “Önümüzdeki süreçte bu fiyatlarda artış olacak. Maliyetler o kadar yükseldi ki kimse bunu fiyatlara yansıtamadı. Demir ve çimentoda yüzde 300’ü geçen artışlar yaşadık. Birden fazla eser ithal, hepsi fiyatlara yansıdı. Bunun da tesirlerini göreceğiz. Lakin yeniden dediğim üzere konut üretimi hızlanırsa uzun vadede piyasa bir dengeyi bulabilir” halinde konuştu. Dr. Ahmet Büyükduman da konut ve kira fiyatlarındaki yükselişin durmayacağını söylüyor.

İki kişi de kirayı ödemek için çalışacak

İstanbul’da 17 yıldır emlakçılık yapan Serkan Anık da bu fiyat artışının uzun müddettir beklendiğini söylüyor ve şöyle devam ediyor: “Her eserde fiyat artışlarının olduğu bir devirdeyiz. Bu konut ve kira fiyatlarında da kendini gösteriyor. Beklenen bir artış vardı. Bu yaşandı. Lakin durmadı ve durmayacak. Artık konut sahibi olmak da kiracı olmak da zorlaşacak. İki kişi çalışıp bir kirayı ödemek zorunda kalacak beşerler. Geleceğe dönük bir tehlike var ortada. Ve bu tehlike büyüyor. Evet İstanbul, yakın vakitte dünya metropollerine nazaran ucuzdu. Artık İstanbul da çok değerli oldu. Bunun sonucunda da beşerler üretime ve istihdama yatırım yapmak yerine konut üzere alanlar üzerinden para harcamaya başlayacak. Bu beklenti fiyat artışlarının durmasını engelleyecek.”

Düşük faizli kredi tahlil olur mu?

Geçmiş devirde hükümet tarafından düşük faizli konut kredileri verilmiş ve bu satışlarda değerli bir artış sağlamıştı. Vatandaşların büyük kısmında seçim periyodu yaklaşırken benzeri formda konut alımını kolaylaştırıcı kredi paketleri beklentisi de var. Pekala bu türlü bir adım vatandaşın barınma sorunu için rahatlatıcı olabilir mi?

Bu durumda kısa vadede “acısız bir çözüm” olmadığını söyleyen Dr. Ahmet Büyükduman, “Bitmiş konuta verilen her türlü takviye, devam eden krizin daha da büyümesine neden olur. Düşük faizli krediler konut sıkıntısını çözmez, toplumun daha da geneline yayar” diyor. Büyükduman, bitmiş konutlar yerine proje evresindeki konutların satışına verilecek dayanakların piyasayı daha fazla rahatlatacağının altını çiziyor. Buna nazaran üretim basamağında verilecek tüm dayanaklar konut arzını hızlandıracağı için vakitle bir dengelenme sağlanabilir.

Nazmi Durbakayım ise kredilerin bir tahlil olacağını fakat kişisel krediler yerine “mortgage” sisteminin desteklenmesi gerektiğini söz ediyor. Durbakayım, yakın vakitteki üzere kredi paketlerinin olumlu bir tesiri olmayacağını süratle mortgage kredilerinin yaygınlaşması gerektiğini lisana getiriyor.

Çözüm “sadece kiralanabilir” konutlarda

Durbakayım’a nazaran bu husustaki tek tahlil ise yalnızca kiralanabilir konutlar. Buna nazaran toplumsal devlet anlayışı ile bütçeden daha fazla kaynak bu alana yönlendirilmesi ve gerekirse fonlar bulunmalı. Bulunan kaynak ile yalnızca kiralanabilen konutlar üretilmeli. Tahlilin burada olduğunu lisana getiren Durbakayım, vatandaşın satın aldığı konutu kiralarken kendi geçimini düşündüğünü bu durumda da kiraların düşmesini beklemenin yersiz olduğunu söylüyor.

Bu mevzuda büsbütün ümitsizliğe kapılmamak gerektiğinin de altını çizen Ahmet Büyükduman, “Geçmişte de emsal periyotlar yaşandı. Bir kriz hali var. Bu ne vakit çözülür bilemeyiz. Burada atılması gereken adımlar var. Şayet onlar da uygulanırsa piyasa bir formda dengeyi bulacaktır. Lakin bu tek başına yetmez. Toplumun da ekonomik olarak aşikâr bir refah seviyesine ulaşması lazım bununla birlikte. Çabucak olmasa da 3-5 yıla bir düzelme görebiliriz diye düşünüyorum” diyor.

“Konut arzı ne kadar süratle artarsa fiyatlardaki artış da o kadar süratli yavaşlar” diyen Nazmi Durbakayım’ın vurguladığı başka nokta ise piyasadaki konut bolluğunun yarattığı rekabet ortamı. Geçmişte bu türlü devirlerde vatandaşın ucuz konut satın alabildiğini ve kiraların da ucuz olduğunu hatırlatan Durbakayım süratli ve en tesirli tahlilin konut arzından geçtiğini belirtti.

Ev kiraları daima artıyorFotoğraf: Osman Orsal/Xinhua/picture alliance

Tek yaşamak zorlaşacak

Uzmanların ve kesim temsilcilerinin yakın vakte dair beklentileri de olumsuz. Nazmi Durbakayım, artık yeni evli çiftlerin aileleri ile yaşamak zorunda kalacağından ve bu sürecin uzunca bir devir devam edeceğinden bahsediyor. Dr. Ahmet Büyükduman ise artık hem aile ve arkadaş ile mesken paylaşımın artacağını söylüyor hem de eskisi üzere 3+1 konutlarda oturmanın bir hayal olacağını söylüyor. Büyükduman, “Artık o denli evlenelim 100 metrekare, 120 metrekare meskenlerde oturalım, kent merkezinde tek başımıza yaşayalım bölümü kapandı. Göreceksiniz beşerler 60 metrekare, 70 metrekare meskenlere taşınmak zorunda kalacaklar, ailelerinin yanına dönecekler. Yani yaşadığımız konutlar küçülecek ve merkezden uzaklaşmak durumunda kalacağız. Zati üreticiler de artık küçük konutlar üretecek” diyor.

Yüksek fiyatlar kalıcı

Emlakçı Serkan Anık da bu görüşte. Artık merkez semtlerde oturmanın çok sıkıntı olduğunu söz eden Anık, “Bugünlerden sonra kiralar daha da kıymetli olacak. Toplumun geneline yayılmış bir gelir adaletsizliği var. Ve büyük bir kesim bunun zorluğunu hissedecek. Beşerler çalışarak bu fiyatları karşılayamayacaklar. Yüksek fiyatlar kalıcı oldu artık düşmeyecek” diye konuştu.

Yabancıya konut satışının etkisi

Son periyotta yabancıya konut satışı için uygulanan teşvikler de tenkit konusu olmuştu. Bilhassa 250 bin dolarlık emlak yatırımı karşılında vatandaşlık verilmesi uygulamasında bu hudut 400 bin dolara çıkartılmıştı. Yabancıya konut satışının toplam piyasa içerisinde çok az bir hisseye sahip olduğunu söyleyen Nazmi Durbakayım, “Burada yabancıya konut satışının tesiri nitekim çok az bir hisseye sahip. Zati yabancıya satılmak istenen konutlar diğer bir düzeyde. Ayrıyeten şu günlerde yabancıya satılan konutlar ve oradan elde edilen döviz projelerin devamı için çok kritik” halinde konuştu.