Konut paketi kime yarayacak?

Konut piyasasındaki zahmetin önüne geçmek için hükümet tarafından yeni konut paketleri açıklandı. Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan’ın duyurduğu paketlere nazaran birinci kez konut sahibi olacaklara 2 milyon lira bedeline kadar meskenler için aylık 0,99 faiz oranı ile 10 yıl vadeli kredi finansmanı sağlanacak. Döviz ve altınını satarak bu paketten yararlanmak isteyenler için ise faiz oranı aylık 0,89 olacak. Ayrıyeten kamu tarafından yarım kalan binaların tamamlanması için müteahhitlere 20 milyar liralık takviye aktarılacak.

DW Türkçe’ye değerlendirmelerde bulunan uzmanlara nazaran bu durum fiyatlar üzerindeki olumsuz baskıyı arttıracak, üstelik konut satın almakta zorlanan dar gelirlilerin de bu paketlere erişimi yeni kaidelerde epeyce sıkıntı.

İhracatçılara 100 milyar lira, turizmcilere de 50 milyar liralık kredi imkânı yaratıldığını belirten Koç Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Kamil Yılmaz, inşaat kesiminden gelen ağır dayanak talebi üzerine hem satış tarafında hem de üretim evresinde konut piyasası için de bu türlü bir takviye paketinin açıklandığını belirtiyor. Yılmaz’a nazaran açıklanan bu paket çok büyük bir tesire sahip olmayacak.

Tamamlanmamış konutlara takviye önemli

Bu paketlerin yan tesirlerinin hissedileceğini söyleyen Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Ahmet Büyükduman ise buradaki en kıymetli modülün tamamlanmamış konutlara verilecek dayanak olduğunu tabir ediyor. 20 milyar liralık takviyenin 50-60 bin civarındaki inşaat halindeki konutun bitirilmesine yarar sağlayacağını anlatan Büyükduman, müteahhitlerin kendi finansmanları ile bu sayının 100 bine yaklaşabileceğini ve bunun da hayli dingin olan piyasada bir kıpırdanmaya ve harekete neden olabileceğini söylüyor.

Hem kiralık hem de satılık konutlarda yaşanan sorunun kaynağında son 3 yıldır gereğince gerçekleşmeyen konut arzının olduğu belirtiliyordu. Türkiye’nin yılda yaklaşık 700 bin adet yeni konut üretimine muhtaçlık duyduğunu belirten gayrimenkul uzmanları, son yıllarda bu düzeyden düşüşün fiyatları süratle arttırdığını yaşanan sorunun artan taleple birleşince bir krize dönüştüğünü lisana getiriyor.

Açıklanan paketlerdeki takviyeler daha çok sıfır konutları kapsıyor. Türkiye Sinai Kalkınma Bankası (TSKB) Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya da yeni konutlardaki fiyatlara dikkat çekiyor. İstanbul’da ortalama metrekare satış fiyatının yeni konutlarda 14 bin liralardan başladığını aktaran Makbule Yönel Maya, 100 metrekarelik bir meskenin bile 1,4 milyon lira olduğunu lakin merkez ilçelerde bunun 6 milyon liralara çıktığını vurguluyor.

Buna nazaran yeni konuta erişmekte zorlanan vatandaşlar yaklaşan sarsıntı riskine karşın 20-30 yaşındaki binalara mecbur kalıyor. Bu binalardan daire satın alıyor ya da kiralama yapıyor.

90 bin sıfır satılık konut

Gayrimenkul Uzmanı Nilüfer Kas da sıfır konutlarda yetersizliğin altını çiziyor. Satılık mesken ilanlarının istatistiklerine nazaran Türkiye genelindeki satılık sıfır daire sayısının şu anda 97 bin, İstanbul’da ise 14 bin adet olduğunu belirten Kas, “Bu sayıdan yüzde 10 düşmek gerekiyor. Zira kimi ilanların mühleti geçmiş ya da kopya olabiliyor. Lakin bunlar çıktıktan sonra Türkiye’de yaklaşık 90 bin, İstanbul özelinde ise 12 bin adet satışta sıfır konut olduğunu söyleyebiliriz” diyor.

Peki konut fiyatları yüksekken, satılık konut sayısı da bu kadar düşükken bu paket daha çok kimlere yarayacak?

Koç Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Kamil Yılmaz, konut finansman paketlerini yaklaşan seçim öncesi biraz göstermelik bir adım olarak gördüğünü söylüyor. Dar gelirlilerin konuta erişiminin sıkıntı olduğunu belirten Yılmaz, “2 milyon liraya kadar konutlar destekleniyor fakat fakir kesim için bunun bir manası yok. Bu kime yarayacak? Aslında yüksek geliri olanlara, yüksek tasarrufa sahip ailelerin çocuklarına yarayacak. Onlar bu fırsatı kıymetlendirebilir. Fakat sorunu çözecek bir adım değil” tabirlerini kullanıyor.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Ahmet Büyükduman da bu paketlerin daha yüksek gelirli aileler için bir fırsat olduğunu ve onların mesken sahibi olmayan çocukları için kolaylaştırıcı bir yol oluştuğunu tabir ediyor. Büyükduman, bu uygulamanın kısa müddet içerisinde fiyatları da arttıracağını belirtiyor.

Kamil Yılmaz: Dar gelirli o taksitleri ödeyemez

Paketlerin konut fiyatları üzerinde yükseltici bir tesiri olduğunu lisana getiren Prof. Dr. Kamil Yılmaz da gelir transferinden bahsediyor. Yılmaz, şunları söylüyor: “Enflasyonun yüzde 70 olduğu bir ortamda yıllık faizi yüzde 12,5 üzere bir oranda olan finansmandan bahsediyoruz. İnanılır üzere değil. Kamu bankaları vasıtasıyla nitekim bir gelir transferi oluyor. Hakikaten bir dar gelirli konut alabilseydi o vakit düzgün bir uygulama olabilirdi. Ancak dar gelirli alamıyor. Bu gelir transferi olsun. Dar gelirli ay sonunu güç getiriyor. O denli bir peşinat ödeme imkânı yok. O taksitleri ödeyemez. Nasıl bu türlü bir ödeme içine girebilir? Bu kimlere yarayacak? Yüksek gelirli ailelere yarayacak”

Buna nazaran 1 milyon liralık kredi kullanımında aylık yaklaşık 14 bin lira, 2 milyon liralık kredi kullanımında ise aylık yaklaşık 28 bin liralık bir taksit ödemesi oluşuyor.

Yılmaz’a nazaran bu noktada konut fiyatlarının ve kiraların da düşmesini beklemek yanlış. Buna nazaran yapılan adımlar fiyatları düşürmeyeceği üzere artış suratını bile düşürmeyebilir.

Küçük konut üretimi desteklenmeli

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Ahmet Büyükduman ise İstanbul üzere kentlerde olmasa da taşra bölgelerinde 500 bin liralara mesken bulunabildiğini ve o bölgelerde önemli bir hareketin yaşanabileceğini belirtiyor. Konut sıkıntısının çözülmesi için en değerli adımın üretimin artması olduğunu tabir eden Büyükduman, “Bu noktada verilecek takviyelerin de küçük konut üretimine yönlendirilmesi gerekiyor. Artık 60-70 metrekarelik meskenlerin üretimi için daha fazla finansman verilmeli. Bu konut üretimini arttıracaktır. Ayrıyeten birinci sefer konut sahibi olanlara yönelik adım atılması da bize gelecek için farklı işaretler veriyor. Önümüzdeki periyotta birinci kez konut sahibi olacak bireylere yönelik yeni takviyeler görebiliriz” halinde konuştu.

“Şartları takip etmek zor”

Prof. Dr. Kamil Yılmaz, bu paketlerde sunulan kaidelerin ise tam olarak takip edilemeyeceğini de aktarıyor. Kayıt dışılığın bu kadar yüksek olduğu bir ortamda bunun takibinin mümkün olmadığını tabir eden Yılmaz, “Yüksek maliyetlerle üretim yapan inşaat şirketi bu enflasyonist ortamda nasıl fiyatını bir yıl sabit tutarak ayakta kalabilecek? Bu koşulların uygulanması da epeyce zor” diyor.

Sunulan paketlerden birine nazaran de altın ve döviz bozdurarak yapılacak mesken alımlarında faiz oranı 0,99 yerine 0,89 olarak uygulanacak. Kur Muhafazalı Mevduat uygulamasında artık sona gelindiğini anlatan Prof. Dr. Kamil Yılmaz, bu paketin de büsbütün Türk Lirası için çıkarıldığını belirtiyor.

Yangına körükle gidiliyor

Özellikle son bir günde 15 lira düzeyini aşarak Türk Lirası karşısında 15,20-15,24 bandına kadar yükselen doların durdurulamadığını tabir eden Yılmaz, “Zaten bu kesim de dar gelirlileri kapsamıyor. Esasen birikimi ve geliri yüksek olan bir bölümden bahsediyoruz. Varlıklı kısma bir transfer daha var. Bu türlü olmaması gerekiyor. Meğer öbür taraftan yüksek enflasyon var. Burada enflasyonla bir çaba de göremiyoruz. Üstelik bu üzere adımlarla yangına körükle gidiliyor. Yakında enflasyon 3 haneyi görecek. Yani buradaki hesap ne? Bilinmiyor. Kim seçime 3 haneli enflasyonla gitmek ister. Açıklaması güç. Bunun bir kazanını da yok. Çok dar bir kesim yararlı çıkıyor. O da faaliyetlerini enflasyona nazaran ayarlayabilen kısım. Onun dışındaki tüm sabit ücretliler bu kaybı yaşıyor. Artık mecburen temmuz ayında yeni bir artırım yapılmak zorunda. Zira ocak ayından haziran ayına kadar 100 lira 40 liralık bir paha kaybı görmüş olacak” diye konuşuyor.

Durum bu türlü olunca doğal olarak vatandaş için konut piyasasındaki sıkışık durumun ne kadar süreceği çok kıymetli. Uzmanlar bu bahiste bir vakit dilimi paylaşamıyor. Lakin gelecek için bir öngörü var. O da hayat alanlarının küçülmesi.

Gittikçe zorlaşan bir durum var

Vatandaşların gelirleriyle konut sahibi olmanın orantılı olduğunu anlatan TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, “Konut sahibi olamıyorsanız ne yapacaksınız? Ya daireleri küçülteceksiniz ya da merkezden uzaklaşacaksınız. Bu tüm dünyada bu türlü. Artık ortalama konut tipleri de küçülüyor. Eski 3+1 daireler ile yeni 3+1 daireler ortasında bile büyük bir fark var. Evvelden bu konutların tüm alanlarını ömür alanı olarak kullanabiliyordunuz lakin artık bu pek mümkün olmuyor. Önümüzdeki periyotta metrekareler küçülecek. Lakin bu üst gelir kümesi için farklı. Onlar için bilakis meskenlerde büyüme ve lüksleşme var” diyor. Konuta erişimin orta gelir ve orta gelirin altı için her geçen gün zorlaştığını belirten Maya, bir kısım vatandaşların ise İstanbul’dan kendi memleketine dönüş yapabileceğini söylüyor.

Ahmet Büyükduman ise küçük meskenlerde yaşamanın gelecek günlerde bir tercih değil mecburilik olacağını söz ediyor.